Reklama	Reklama
CENOVÉ MAPY, ÚZEMNÍ PLÁNY: velké územní celky, krajská města, okresní města, ostatní města, LETECKÉ SNÍMKY, SPECIÁLNÍ MAPY
Aktuality, Banky, Finance, Informace, Instituce, Města a obce, Na cesty, Novinky a zajímavosti, Počasí, Počítače, Podnikání, Pomůcky, Právo, Reality, Software - PC, Software - Mobil, Software - PPC, Stavebnictví, Vzdělávání, Zpravodajství,
Kontaktujte nás a objednejte zpracování cenové mapy.
Cenové mapy stavebních pozemků
Obsah stránky: K čemu slouží cenové mapy Definice cenové mapy Základní pojmy Náležitosti cenových map Projednání cenových map Aplikace cenové mapy Grafické přílohy: Přehled zrušených map Přehled aktivních map Úplný seznam cenových map Cenové mapy na Internetu
V současnosti platí 14 cenových map stavebních pozemků vydaných a zpracovaných ve smyslu zákona o oceňování majetku. Od roku 1992 byla postupně vydána cenová mapa stavebních pozemků pro 52 měst a obcí České republiky. Některé z nich opakovaně. Nejvíce cenových map doposud vydala Olomouc a Mladá Boleslav, jedná se celkem o 13 cenových map. Úplný seznam vydaných cenových map stavebních pozemků, včetně aktuálně platných, naleznete zde.

K čemu slouží cenové mapy:

Cenové mapy slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa stavebních pozemků zároveň může být nástrojem vedoucím k nápravě možných daňových křivd, způsobených mechanickou aplikací oceňovacích vyhlášek.

Slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých druhů nemovitostí v daném místě a čase.

Respektováním územně plánovacích dokumentací a závěrů územního řízení, přispívá nepřímo k podpoře urbanistické a investiční politiky obce či města.

Cenová mapa slouží jako pomůcka pro ostatní investory a může být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, sloužit může tedy i pro poskytování úvěrů, půjček a podobně.

Svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí.

Databáze statisticky vyhodnocených cenových údajů platných v určitém období, kterou cenová mapa vždy je, může být v budoucnu využita jako jeden z pramenů historicko-ekonomických studií o posuzovaném území, obci či městě a jeho rozvoji v daném období.

Cenové mapy by mohly vytvářet základnu pro výpočet daně z nemovitosti, případně být výchozím podkladem pro výpočet obvyklé výše nájemného a eventuální tvorbu cenových map nájmů.

Přehled neaktivních cenových map (s ukončenou platností)

na začátek >>

Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem 151/1997 Sb. o oceňování majetku.Tento zákon určuje nejen způsob zpracování, ale i základní využití cenových map, respektive cen stavebních pozemků v nich obsažených.

Toto zaměření je v zákoně obecně popsáno následovně:

"Zákon upravuje způsoby oceňování věcí....pro účely stanovené zvláštními předpisy..."

§ 1, odstavec (1) zákona 151/1997Sb. 

Zvláštními předpisy se při tom rozumí následující výčet zákonů a vyhlášek:

• § 18 odst. 2 zákona č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech.
• § 5 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 242/1994 Sb.
• § 33 zákona č. 42/1994 Sb., o penzijním připojištění se státním příspěvkem
  a o změnách některých zákonů souvisejících s jeho zavedením.
• § 2 odst. 1 a 3 vyhlášky Federálního ministerstva financí č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim.
• § 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců dědictví.
• § 2, 4 až 9 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 81/1996 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na produkčních funkcích lesa.

Vedle toho se zákon o oceňování, tedy i ceny stavebních pozemků, zjištěné podle cenových map, promítají i do dalších zákonných předpisů, jako jsou:

• zákon č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů
• zákon č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů
• zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací
  a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
• zákon České národní rady č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů
• zákon České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů a to v části týkající se především nepeněžních příjmů,
• zákon České národní rady č. 588/1992 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů

Přesto, že je v zákoně o oceňování majetku výslovně uvedeno, že ceny zjištěné podle tohoto zákona se nevztahují na zjišťování cen prodejních, praxe zpracování, ale i využití cenových map je jiná.
Zpracovatelé cenových map mají-li respektovat zákony ČR musí důsledně vycházet ze sjednaných cen, tedy z těch cen, za které se smluvní koupě a prodej pozemků prokazatelně v právě minulém období realizoval (viz dále).
Cenové mapy stavebních pozemků se tak stávají důležitým dokumentem vypovídajícím o trhu se stavebními pozemky, tak jak se choval v daném místě a čase.

Zároveň se často výsledky průzkumu trhu s nemovitostmi liší od cenové úrovně, kterou pro stavební pozemky určuje oceňovací vyhláška na základě pouhého počtu obyvatel hodnocené obce. V tomto smyslu jsou cenové mapy z daňového hlediska (daň z převodu nemovitostí, daň dědická a darovací) spravedlivější, zejména v okrajových částech měst a obcí a v ob-cích s převažujícím venkovským či rekreačním typem zástavby.

Úzká souvislost cenových map a územně plánovacích dokumentů předurčuje cenové mapy stát se podkladem pro rozhodování o umístění investic na území města a díky úzké zpětné vazbě se zároveň tyto investice okamžitě v cenové mapě projeví. Ať už se jedná o investice obecní či privátní (komerční). Příkladem mohou být nově vytvářená rozvojová území, především tzv. průmyslové zóny, ale i nové (obvykle satelitní) rezidenční čtvrti vznikající zainvestováním zemědělské půdy (vybudováním inženýrských sítí, včetně jejich zpřístupnění).

na začátek >>

na začátek >>

Definice cenové mapy:

"Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. "

§ 10, odstavec (2) zákona 151/1997Sb. 

na začátek >>

Přehled aktuálně platných cenových map stavebních pozemků

na začátek >>

Základní pojmy:

1. Pro účely oceňování se pozemky člení na
   1. stavební pozemky, kterými jsou
      1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění¹⁰⁾ je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,
      2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,
      3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, ..."
2. "... Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

3. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí.⁵⁾ Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí
   a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu..."

§ 9 zákona 151/1997 Sb.

"... oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen jiné funkčně související věci..."

§ 2, odstavec (3), písmeno g) zákona 151/1997 Sb.

Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška.

§ 10, odstavec (3) zákona 151/1997 Sb.

Jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem tvoří pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zahrady nebo ostatní plochy, které jsou se stavbou a stavebním pozemkem společně využívány a jsou ve vlastnictví jednoho subjektu.

Katastr nemovitostí ...je soubor údajů o nemovitostech v České republice ...zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu1) (dále jen "právní vztahy") a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona.

§1 odstavec (2) zákona č. 344/1993 Sb.

Porovnáním se sjednanými cenami se rozumí porovnání se známými cenami jiných stavebních pozemků shodného účelu užití, obdobné polohy v obci a se shodným stavebním vybavením pozemku (vybavení inženýrskými sítěmi). Tyto pozemky se musí nalézat v téže obci nebo v obci srovnatelné co do velikosti podle počtu obyvatel.

Skupinami obcí podle počtu obyvatel zákon o oceňování majetku rozumí následující strukturu měst a obcí podle velikosti (viz původní znění vyhlášky 279/1997 Sb.):

• Hlavní město Praha
• Statutární města, Františkovy lázně a Mariánské lázně
• Český Krumlov, Jáchymov, Karviná, Luhačovice, Poděbrady a Teplice
• Obce s počtem obyvatel nad 25 000
• Obce s počtem obyvatel nad 15 000 do 25 000 a v Jeseníku
• Obce s počtem obyvatel nad 5 000 do 15 000
• Obce s počtem obyvatel nad 2 000 do 5000
• Obce s počtem obyvatel nad 1 000 do 2000
• Obce s počtem obyvatel do 1000

Vyhláškou se v tomto textu rozumí aktuální znění oceňovacího předpisu, který periodicky vydává Ministerstvo financí České republiky, jako prováděcí vyhlášku k zákonu o oceňování majetku.

Od roku 1997, kdy vyšel zákon o oceňování majetku, se postupně jednalo o následující vyhlášky Ministerstva financí České republiky:

• Vyhláška MFČR č. 279/1997 Sb. s platností od 1.1.1998
• Vyhláška MFČR č. 127/1999 Sb. s platností od 1.7.1999
• Vyhláška MFČR č. 173/2000 Sb. s platností od 1.7.2000
• Vyhláška MFČR č. 338/2001 Sb. s platností od 1.10.2001
• Vyhláška MFČR č. 325/2002 Sb. s platností od 19.7.2002
• Vyhláška MFČR č. 540/2002 Sb. s platností od 1.1.2003
• Vyhláška MFČR č. 452/2003 Sb. s platností od 1.1.2004
• Vyhláška MFČR č. 640/2004 Sb. s platností od 1.1.2005
• Vyhláška MFČR č. 617/2006 Sb. s platností od 1.1.2007
• Vyhláška MFČR č. 76/2007 Sb. s platností od 13.4.2007
• Vyhláška MFČR č. 3/2008 Sb. s platností od 1.2.2008
• Vyhláška MFČR č. 456/2008 Sb. s platností od 1.1.2009
• Vyhláška MFČR č. 460/2009 Sb. s platností od 1.1.2010

na začátek >>

Náležitosti cenových map

"Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část.
Textová část ve formátu A4 obsahuje:

• věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,


• popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu právního stavu podle katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu,


• komentář ke zdrojům cen použitým pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru,


• popis postupu zpracování a předpoklad doby účinnosti.

• mapové zobrazení stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000,


• identifikační a informační údaje (název obce, katastrální území místních částí obce, náměstí a ulic, popř. parcelní čísla pozemků),


• ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.”

na začátek >>

Projednání cenových map

"Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku... (myšlena je obecně závazná vyhláška, kterou obec vyhlašuje platnost cenové mapy stavebních pozemků)... současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku.

Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku ..." podle skutečně sjednané ceny nebo se zjistí porovnáním se skutečně sjednanými cenami.
Každá aktualizace cenové mapy podléhá stejnému postupu projednání a zveřejnění jako původní cenová mapa (viz výše).

§ 10, odstavce (5) a (6) zákona č. 151/1997 Sb.

na začátek >>

Aplikace cenové mapy

Pokud obec vydala cenovou mapu stavebních pozemků, je povinností oceňovatele použít tuto cenovou mapu při každém ocenění dle zvláštního předpisu, tedy při ocenění podle zákona o oceňování majetku.
Teprve tehdy, když zjistí, že oceňovaný pozemek není cenovou mapou oceněn, může přistoupit k ocenění podle jiných ustanovení platného oceňovacího předpisu, nežli jsou ty, které hovoří o aplikaci cenové mapy.

"Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá."

§ 10, odstavec (7) zákona č. 151/1997 Sb.

na začátek >>

na začátek >>